我的購屋日記（房貸篇一）

終於到貸款這一篇了..本篇要讓大家來用一點點數學跟一點點電腦。貸款無非比較的就是利率跟還款的彈性。基本原則就是本金還的越快越好，利息越低越好。所以這不是廢話嗎？不過等到你去掃過一堆銀行之後，你會發現...銀行房貸的商品還真多，多的頭昏眼花。不好好算一下的話，你不見得會拿到適合自己的房貸。

房貸產品很多，每個人的財務狀況也不一樣，因此沒有所謂的最佳方案，只要適合某種人的最佳方案。而貸款銀行還可以分成本土老銀行、本土新銀行、外商銀行三大類。當你，要到銀行貸款時，你就會發現信用記錄的重要了，銀行會依據你的信用記錄來決定帶給你的條件跟利率，當然你也可以拿你的信用記錄去殺銀行。另外作一點功課對自己是有利無害的。

Microsoft EXCEL

相信很多人的電腦都有這套軟體吧..EXCEL裡面有一些很好的函數可以直接幫你計算房貸與相關的數字。

PMT函數
用法 =PMT(Rate , Nper, Pv, Fv, Type ) ,
用途 計算每一期要繳的本金加利息的金額..
參數說明：
Rate: 各期利率 ，比如說月繳，年利率是3%的話..就是 3%/12
Nper: 總貸款期數，一般是二十年，所以是240個月
Pv : 總淨現值，就是你的貸款金額...記得前面加 「-」
Fv : 年金終值，就是你還完房貸，這裡填上「0」
Type : 1的話是期出給付 , 0的話是期末給付 , 一般放「0」

範例： 貸款 一千萬 ，時間二十年，月繳，年利率是3%
=PMT ( 3%/12 , 240 , -10000000, 0 , 0 ) 得到數字是55,460，表示每個月要繳 NT$55,460的本金加利息。

PPMT函數
用法 =PPMT(Rate, Per, Nper, Pv , Fv, Type )，
用途 計算某一期償還的本金金額
參數說明：
Per : 某一期..
範例： 用上面的假設，我們要算第10年第一個月會繳出的本金是 .
=PPMT(3%/12, 121 , 240, -10000000,0,0) 得到是NT$41,001，表示每個月還的55,460中有41,001是本金

RATE函數
用法 =RATE(Nper, PMT, Pv, Fv, Type, Guess )，
用途 計算平均每期利率
參數說明：
PMT :每期繳付金額
範例： =RATE(240,55460,-10000000,0,0,0.1)，得到0.0025，0.025 * 12 = 0.03 =3%（年利率）

這樣懂了嗎？...有了這三個公式，你可以自由運用去算出銀行拿出來一堆唬人的利率數字，來算算到底哪個對你划算。花個幾分鐘可是可以幫你省個幾十上百萬的。不太會算的，多練一練就知道了。這些東西是很簡單的，一般人十分鐘之內就可以入手了。
當然，你還可以進階使用這些函數去假設各種狀況，好比說，雙週繳、抵利型、提前償還本金等狀況，可以算出更精確的數字，另外，還有利率的部分，上面的假設是利率都沒變，但是這是不可能的。所以，各位還要針對利率變化的部分去調整。

如果你是學經濟或財務的，這些東西應該對你們是平常。如果你是學工程的，這些東西根本就是piece of cake。如果你學的都不是這個...ㄜ.....那你可以請你的朋友學這個的教你。

對於房貸的部分，我比較注意的事實際上會付出的利息，跟多久繳清這兩件事情。如果一個利率2.6%一個利率2.8%？你會選哪一個？正常人會選2.6%。但是我如果告訴你2.8%可以在十七年就還完，但是2.6%卻要還20年勒？..那你就要好好去算一下了吧。早脫離債務，早點輕鬆啦。才有空去買第二間！

待續....